Österreichs Immobilienbesitzer sind alarmiert

Seit 01. April 2012 hat nicht nur der „Spekulant“, also der Immobilienbesitzer, der seine Immobilie kürzer als 10 Jahre besessen hat und sie dann veräußert, Immobilienertragsteuer zu bezahlen, sondern werden alle Immobilien – die Ausnahmen werden später im Einzelnen angeführt – seit 01.04.2012 nicht nur der Grunderwerbsteuer auf Käuferseite unterzogen, sondern auch der Immobilienertragsteuer auf Verkäuferseite (§ 30 EStG).

Wesentlich ist die (entgeltliche) „Veräußerung“ von Immobilien, also in erster Linie der Verkauf, aber u.U. auch der Tausch von Grundstücken, nicht jedoch unentgeltlicher Erwerb, wie z.B. Erbschaft oder Schenkung.

Ob beziehungsweise in welcher Höhe der Veräußerungserlös zu versteuern ist, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab. Grob verallgemeinernd kann aber gesagt werden, dass folgende Fälle zu unterscheiden sind:

1. Sogenannte „Altfälle“, das sind solche, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des 1. Stabilitätsgesetzes 2012 bereits aus der in Geltung gewesenen 10-jährigen Spekulationsfrist herausgefallen waren, also alle jene Fälle, bei denen der Erwerbszeitpunkt vor dem 01.04.2002 gelegen war. In diesen Fällen hat der Veräußerer – sofern nicht ohnedies eine Ausnahme von der Immobilienertragsbesteuerung besteht – eine Besteuerung von 3,5% des Veräußerungserlöses zu wählen oder aber die tatsächlichen höheren Anschaffungskosten der Berechnung der steuerlichen Einkünfte zugrundezulegen. Hierunter sind zu verstehen die Anschaffungskosten samt Anschaffungsnebenkosten, also der seinerzeitige Kaufpreis, die seinerzeitige Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr, die bei der Anschaffung des Objekts bezahlte Maklergebühr und die seinerzeitigen Vertragserrichtungskosten.

Bei der konkreten Ermittlung der vom Veräußerungserlös in Abzug zu bringenden Kosten sind auch Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen zu berücksichtigen, sofern diese nicht bereits zuvor bei der Ermittlung bei Einkünften steuerlich berücksichtigt wurden (es empfiehlt sich daher dringend, Rechnungen über solche Ausgaben aufzubewahren).

Sollten steuerfreien Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln erfolgt sein, sind diese von den Anschaffungskosten samt Anschaffungsnebenkosten in Abzug zu bringen.

Von den auf diese Weise ermittelten Einkünften sind wiederum Aufwendungen, die der Verkäufer für die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragssteuer an den Vertragserrichter bezahlen muss, in Abzug zu bringen; weiters kann ein Inflationsabschlag (ab dem 11. Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung der Immobilie von jährlich 2%, max. jedoch 50% der Einkünfte)  in Abzug gebracht werden.

Diese auf solche Art konkret berechneten steuerpflichtigen Einkünfte aus der Immobilienveräußerung unterliegen einem festen Steuersatz von 25%.

Der Veräußerer kann bei den „Altfällen“ also die Art der Besteuerung wählen: entweder 3,5% des Veräußerungserlöses, oder aber 25% der konkreten steuerpflichtigen Einkünfte aus der Immobilienveräußerung.

2. Bei Grundstücken, die zum so genannten „Altvermögen“ gehören und nach dem 31.12.1987 umgewidmet wurden, sind die Anschaffungskosten pauschal mit 40% des Veräußerungserlöses anzusetzen. Unter Umwidmung versteht man eine Änderung der Widmung, die nachdem letzen entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat und die erstmals eine Bebauung ermöglicht (Umwidmung in Bauland!). Für diese Objekte ergibt sich eine Steuerbelastung von 15% des Veräußerungserlöses.

3. Bei Grundstücken, die zum so genannten „Neuvermögen“ gehören, also solche, hinsichtlich derer die Spekulationsfrist am 31.03.2012 noch nicht abgelaufen war, sind die steuerpflichtigen Einkünfte wie oben dargestellt zu berechnen und dem Steuersatz von 25% zu unterziehen.

Es sind jedoch nicht für alle Einkünfte aus der entgeltlichen Veräußerung privater Grundstücke Steuern zu entrichten. Von der Besteuerung ausgenommen sind insbesondere:

1. Die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie der Veräußerer ab der Anschaffung bis zum Zeitpunkt der Veräußerung (Vertragsunterzeichnung) für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat und dieser Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder wenn das Objekt dem Veräußerer innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre hindurch durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird („Hauptwohnsitzbefreiung“).
2. Weiters befreit sind Veräußerungsvorgänge betreffend selbst hergestellte Gebäude, die innerhalb der letzten 10 Jahre nicht der Erzielung von Einkünften gedient haben (wobei der dazugehörige Grund und Boden nicht befreit ist!“Herstellerbefreiung“).
3. Ebenfalls nicht steuerpflichtig ist die Veräußerung von Grundstücken in Folge eines behördlichen Eingriffs (Grundstücksabtretung) und
4. der Tausch von Grundstücken im Rahmen eines Flurbereinigungs- oder Zusammenlegungsverfahrens sowie im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung vom Bauland.

Grundsätzlich ist der feste Steuersatz von 25% auch für Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken im Betriebsvermögen natürlicher Personen und von Personengesellschaften anzuwenden.

Für das Jahr 2012 müssen die bis zum 31.12.2012 erfolgten Grundstücksveräußerungen vom Steuerpflichtigen in die Einkommenssteuererklärung des Jahres 2012 aufgenommen und versteuert werden. Ab 01.01.2013 haben die Parteienvertreter, also der Vertragserrichter, der die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vornimmt, auch die Höhe der Immobilienertragssteuer zu berechnen und zu entrichten. Die Veräußerer werden also dem Vertragserrichter sämtliche Unterlagen, die zur korrekten Berechnung der steuerlichen Einkünfte aus der Immobilienveräußerung erforderlich sind, zur Hand zu geben haben.

Die Aufbewahrung von sämtlichen Rechnungen im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Instandsetzung von Immobilien ist daher ein Gebot der Stunde!

Ebenso wird es sinnvoll sein, sich beraten zu lassen, ob und wann man gegebenenfalls seinen Hauptwohnsitz in einer geschenkten, geerbten oder nur als Feriendomizil genutzten Immobilie begründet und sich dort tatsächlich nachweislich überwiegend aufhält.

Die Berechnung und die Abfuhr der Immobilienertragsteuer durch den Vertragsverfasser ist kostenpflichtig.

Wichtig: steuerpflichtige Einkünfte aus privater Immobilienveräußerung erhöhen die Steuerprogression nicht!!

Im Einzelfall muß also der Veräußerer damit rechnen, daß er zur konkreten Berechnung und Ermittlung der für ihn günstigsten Variante auch die Dienste eines Steuerberaters wird in Anspruch nehmen müssen, soferne ihm kein Befreiungstatbestand zugute kommt.

Dr. Silvia Dornhackl

Rechtsanwältin

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